因楼宇分散、品质参差不齐、缺乏整体规划定位，老旧办公楼宇产业升级问题一直困扰着招商部门。与此同时，部分老城又受困于产业用地缺乏，很难连片建设科技产业园区。伴随着新基建的兴起，2020年7月15日13部委联合发文鼓励“打造跨越物理边界的虚拟产业园和产业集群”，为产业园区发展带来了新思路。本期好租晓楼推出《13部委发文支持的虚拟园区是什么？》专题，对该新业态新模式进行探讨。

　　2020年7月15日，虚拟园区被正式写入由国家发改委等13部门联合发布的《关于支持新业态新模式健康发展激活消费市场带动扩大就业的意见》。意见提出发展15种新业态新模式的一系列政策措施，其中明确提出了“打造跨越物理边界的‘虚拟‘产业园和产业集群”并引发业界关注。

　　晓楼专题认为，虚拟园区出现背景源于楼宇经济及企业的四个痛点：一是老城中心区域楼宇分散，缺乏大体量产业载体，较难实现产业升级；二是零散分布于办公楼宇内企业很难享受到科技园区税收、奖励政策；三是设计、文创、代工类企业议价能力差，需要集群效应掌控定价权；四是创业孵化型企业需要财务、法务、融资、人力等资源共享摊低成本。而通过虚拟产业园，则能实现无界组合、政策共享、整体定价和成本分摊。

　　虚拟园区发展历程始于民间。2013年阿里巴巴于开始上线的“淘工厂”，首开“虚拟产业园”先河，“淘工厂”它不是真正的“工厂”，更不是“淘宝的工厂”。它最初是阿里1688事业部在个性时尚卖家与工厂之间搭建一个撮合平台。此后，由一站式企业灵活用工平台“猪八戒网”在重庆打造的国内第一家创意设计虚拟产业园、浙江桐乡乌镇正式授牌运营的“乌镇虚拟产业园”以及由南京市建邺区与小米科技华东总部携手打造的江苏首家“互联网虚拟产业园”相继出现。

　　虚拟产业园本质上是数字化基建，即把写字楼、公寓楼、商业广场和闲置厂房等楼宇内的建筑面积统一规划为一个园区，通过互联网、大数据、视频会议等技术手段为入驻企业提供便捷的服务。与一般的产业园区不同，虚拟园区并不具备园区实体，没有实际界限，园区内的企业也相对分散。换而言之，虚拟园区就是把多个城市中分散的楼宇办公场地统一规划，视为一个园区。在商业逻辑基础方面，虚拟园区包含了共享思维、跨界思维、迭代思维、O2O思维、平台思维，等等。

　　虚拟产业园具有无边界性、资源共享性、产业协调性和物理空间统筹性，对于传统产业园影响主要有服务迭代升级、盈利结构颠覆、轻资产运营和数据化转型。如在轻资产运营方面，虚拟产业园通常可以直接跳过前期的投资、选址、开发建设阶段，直接进入到招商运营环节。而虚拟产业园提倡“网络注册、无界办公”，对园区空间载体的依赖程度非常小，能够避免传统园区“重资产”开发模式的弊端，大幅减少前期投资、场地建设成本。

　　按园区架构形态划分，目前虚拟园区主要分为一区多园、N点布局、虚拟社群共三大类。其中，一区多园是将多个产业园区，通过构建数据化运营管理平台的模式统一品牌、统一服务、统一标准，实现资源共享。N点布局是将零散分布的楼宇、厂房、闲置空间等进行重新规划装修改造，并通过数据化平台进行链接，重新植入产业链，构造成虚拟园区。虚拟社群彻底摆脱物理空间束缚，完全利用网络服务平台，进行企业虚拟注册，对于会员企业进行融资、业务链、市场、运营等方面进行专业服务。

　　结合具体项目来看，代表园区有采用“政府主导、名企引领、创业者为主体”的运作方式的乌镇虚拟产业园。其充分发挥乌镇政策红利和创业优势，调动市场中的经济发展势能，让政、企、银、校各类资源实现跨地域合作，促进乌镇经济发展突破地域限制，推动形成有乌镇特色的虚拟产业集群。截至2020年8月，乌镇虚拟产业园招商入驻企业达395家，主要为互联网企业、电商企业、高科技企业和投资企业，其中浙江省189家，江苏省66家，山东省59家，安徽省24家，其他省份57家。

　　此外，唐山路南虚拟产业园将境内写字楼、商贸综合体及闲置厂房，统一规划为一个虚拟产业园区，通过互联网、大数据等现代技术手段为引进服务贸易项目提供一站式电子平台服务，发挥城市核心区服务设施完善的优势，促进传统商业转型升级、创新发展，推动全区楼宇经济发展，形成高端服务外包产业群，半年内入住率提高15%。杭州市虚拟产业园区公共服务平台将全市的21个特色产业园区纳入园区管理平台，充分展示杭州作为“中国软件名城”的产业集聚特色。

　　专题报告最后，晓楼发表观点认为，虚拟园区借鉴意义巨大：从楼宇经济视角来看，可实现政府层面、开发商层面以及园区企业层面的多赢，有助高效打通优惠政策以及各种渠道、服务资源，合力实现产业升级、助推经济增长、税收增长。从产业招商视角来看，在政府层面，虚拟园区排列组合自由，能有更多产业选择与落地操作空间，也利于有效定位精准招商。在开发商层面，通过虚拟园区可以有效规避本项目弱点，与周边楼宇、仓库、厂房形成产品互补，客源共享，在宏观规划下与产业特征深度结合，从而发挥出更大作用。在大数据指导下，对于楼宇产业方向、客群定位更加科学合理，借助周边形成的产业生态达到事半功倍的效果。

　　关于晓楼

　　好租旗下晓楼是中国专业的商办数据服务平台，致力于通过好租的大数据服务能力，为投资者、开发企业、政府、金融机构、资产持有者、资管公司等行业伙伴，提供从商办类土地投资、产业分析、产品定位、可行性分析、营销指导到资产退出的全产业链数据可视化查询、顾问系统定制。现已覆盖北京、上海、广州、深圳、成都、南京、杭州等30+城市的60000+栋楼宇，日均动态监控600000+㎡。2020年11月，好租晓楼创新升级数字化产品与服务，重磅发布升级“楼宇经济”、“产业标签”、“租户数据”三大模块，新增宏观经济与政策智库，为楼宇经济的数字化产业升级提供更优解，准确率达99.6%。